NOI（営業純利益）を算出しよう

まずは全ての判断の最初の材料となる数値、NOI（営業純利益）を正確に導き出

しましょう。ここに誤りがあっては、これ以降の全てのリサーチや計算が全くの無駄になってしまう可能性があります。

例をあげながら、NOI算定の練習をしてみましょう。

まず、想定される収入をカテゴリーごとに書き出してみましょう。

家賃総額：\4200,000

空室率（7%）を差し引いた実質の家賃収入：\3906,000

家賃以外の収入：\48,000

下二つの合計が、総収入です。

\3906,000+\48,000=\3954,000

さらに、前年度の実績は\4100,000でした。

続いて、支出を計算します。

修繕費：\800,000

水道代・光熱費：\320,000

税金：\340,000

保険料：\120,000

総支出は

\800,000+\320,000+\340,000+\120,000=\1580,000

前年度実績は\1450,000でした。

総収入が\3954,000、総支出は\1580,000です。NOI（営業純利益）は収入から支出を差し引けば良いので、

\3954,000-\1580,000=\2374,000

となります。

これが、あなたが独自のリサーチと自分自身の判断や専門家の意見を考慮して得た、NOIということになります。あなたの見込みでは、営業純利益は\2374,000ということになりました。

収入と支出のそれぞれの計算の最後に、前年度の実績を追記しました。この場合、この額が、広告が謳う事業計画シミュレーションの提出する収支の額と一致していたものとします。

広告が提案する通りのNOI、営業純利益はどれほどのものでしょうか。

前年度実績は、収入が\4100,000で、支出は\1450,000でした。NOIは収入マイナス支出ですので、

\4100,000-\1450,000=\2650,000

となります。

あなたの予想するNOIは\2374,000、広告通りのNOIは\2650,000。後者の方が、\276,000も大きい。

つまり、あなたが十分なリサーチを行わず、広告を信じて購入した場合、２０万円を超える誤差が、それも少なく生じてしまうのです。